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·祭出温柔一刀 上海开征二手房转让土地增值税 ·
 加入时间:2007-6-14    阅读次数:

                                        来源: 第一财经日报  
    
  “上海的这个0.5%,其实不是一剂猛药,而是温柔一刀。”

  与上海形成比较的是:北京从去年12月1日起对于个人转让的二手非普通住宅,按转让交易价格全额1%征收土地增值税

  一波未平一波又起。继北京、杭州先后开征二手房土地增值税,上海亦打破缄默。从7月15日起,上海对本市个人转让非普通住房征收土地增值税,转让普通住宅则暂免征。

  昨天傍晚,《第一财经日报》记者在上海财税官方网站看到一则《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》(沪地税地[2007]26号),发文单位为上海市地方税务局。上海开征土地增值税终于水落石出。记者致电12366纳税服务热线,工作人员确认了上述征税消息。

  该通知显示:个人转让普通住房的,仍按规定暂免征收土地增值税。根据沪地税流〔2005〕59号文件的规定,普通住房必须同时符合下列条件:(1)住宅小区建筑容积率1.0以上;(2)单套建筑面积140平方米以下;(3)实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落在内环线以内的低于17500元/平方米,内环与外环间的低于10000元/平方米,外环线以外的低于7000元/平方米。凡不符合上述条件的均为非普通住房。

  不过,个人因工作调动或者改善居住条件转让非普通住房,居住满五年的,免征土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收;居住未满三年的按规定征收。

  从2007年7月15日起,对个人转让非普通住房,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,实行核定征收土地增值税:凡居住未满三年的,按转让收入的0.5%征收,居住满三年未满五年的减半征收。
  对于二手房转让征收土地增值税,各地进展不一。

  “上海的这个0.5%,其实不是一剂猛药,而是温柔一刀。”上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿昨天晚上在接受《第一财经日报》采访时称,与上海形成比较的是:北京已经先行一步,从去年12月1日起对于个人转让的二手非普通住宅,按转让交易价格全额1%征收土地增值税。居住未满三年的全额征收,满三年未满五年的减半征收,满五年的免征土地增值税。

  与之对比,原定在元旦出台之后又被叫停实施的杭州征收土地增值税计划从今年2月起开始落实。其土地增值税的征计有两种方式:个人在转让时既不能提供购房发票,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告,征收土地增值税扣除项目金额难以确定的,可采取核定征收办法,即按转让二手房交易价格金额的0.5%征收率征收土地增值税――杭州的这一举措与之一致。

  “对于后市,我还是比较乐观的,毕竟税率是比较低的。”美联物业顾问(上海)有限公司上海区总经理冯泓睿称,忽然出台这一政策与当下繁荣旺盛的成交行情有关。

  天天房展网的监测数据披露,“5月以来,上海楼市的成交量呈现急剧攀升之势。整个5月份成交总量达到272.81万平方米,环比增加30%,交投两旺。5月成交量在100套以上的楼盘多达41个之多,多数都出现排队买房现象,从而使本月27个交易日中的7个交易日成交量超过1000套,这也是前所未有的纪录。”
 
 “今年过年前后,二手房市场的气候渐渐明朗起来,部分压抑的需求逐步释放出来,消费的羊群效应显现,一波补涨行情随之到来。”上海中原物业代理有限公司法律及交易按揭部总监罗亚东告诉本报记者,“土地增值税政策一出,观望是短暂的,或将出现短时间的盘整与小幅震荡。不过,从中长期来看,除了20%个税是否强征,政策利空已经基本出尽,大势将继续一路上行。总体而言,这一政策是温和的。”

  事实上,2005年上海已经有了类似的政策举措。据有关媒体报道,从2005年6月1日起,上海统一对“花园住宅”征收土地增值税,最高税率可达60%,最低30%。上海市政府并未公开发布消息,而只是在各区房地产交易中心张贴征税通知。政策规定对持有花园住宅不满三年而转让者,全额征收土地增值税。税率按累进制计算,以不同的增值额为税基,税率在30%到60%之间;对持有时间在三年以上五年以下者,则减半征收。对持有五年以上转让者,将根据税务部门审核结果――属于自住房产的花园住宅,免于征税;属于投资房产的,则要缴纳土地增值税。据了解,由于别墅二手转让交易少之又少,因此该条例暂未构成影响。